考虑可调整的抵押贷款? 确保您了解风险


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随着利率上升,一些购房者通常会探索可调利率抵押贷款是否适合他们。

与传统的 30 年期固定抵押贷款相比,ARM 的吸引力在于其较低的初始利率。 但是,该费率可能会在以后发生变化,有时可能不符合您的利益。

纽约 Creative Financial Concepts 规划总监、认证财务规划师大卫·门德尔斯 (David Mendels) 表示:“利率上升幅度和速度的具体条款存在很大差异。”

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孟德尔斯说:“没有人能预测利率会是多少,但有一点很清楚:上行空间远大于下行空间。”

从历史的角度来看,利率仍然处于低位,但由于房地产市场已经对买家构成经济担忧,利率普遍上升。 根据 Realtor.com 的数据,美国房屋的中位标价为 447,000 美元,比一年前上涨 17.6%。

根据圣路易斯联邦储备银行的数据,30 年期抵押贷款的平均固定利率为 5.09%,高于 11 月的不到 3%,是自 2018 年以来的最高水平。 相比之下,流行的 ARM 的平均采用率为 4.04%。

根据抵押银行家协会的数据,截至 5 月底,大约 9.4% 的抵押贷款是 ARM。 这比 1 月初(10.8%)有所下降,但在 1 月份超过了 3.1%。

通过这种抵押贷款,初始利率在一段时间内是固定的。 之后,汇率可能会上涨、下跌或保持不变。 这种不确定性使 ARM 成为比固定利率抵押贷款更具风险的提议。 如果您使用 ARM 购买房屋或为您已经拥有的房屋再融资贷款,这同样适用。

如果您正在探索 ARM,则需要了解一些事项。

基本的

首先考虑ARM的名称。 例如,对于所谓的 5/1 ARM,采用率持续 5 年(“5”),之后该比率可能每年更改一次(“1”)。

一些贷方还提供 3 年 (3/1 ARM)、7 年 (7/1 ARM) 和 10 年 (10/1 ARM) 采用率的 ARM。

除了知道利率何时以及多久开始变化之外,您还需要知道这些调整是什么以及您可以收取的最高利率是多少。

孟德尔斯说:“不要以 1% 或 2% 的增长来考虑。你能应付最大的增长吗?”

抵押贷款人使用该指数并添加商定的百分比(称为保证金)以得出您支付的总利率。

因此,如果贷方使用的指数为 1%,保证金为 2.75%,您将支付 3.75%。 在 5/1 ARM 的 5 年后,如果指数为 2%,则总数将为 4.75%。 但是,如果该指数在 5 年后为 5% 怎么办? 利率能否上涨那么多取决于合同条款。

利率上升的速度和幅度的具体条款有很多波动。

大卫·门德尔斯

创意金融概念策划总监

ARM 通常会在贷款期限内进行年度调整和上限。 但是,重要的是要充分了解贷款的条款和条件,因为每个贷方可能会有所不同。

  • 初始调整上限。 此限制表示在固定利率期到期后第一次调整时利率可以增加多少。 此限制通常为 2%。 也就是说,在第一次利率变动时,在固定利率期间,新利率不能高于初始利率2个百分点以上。
  • 后续调整上限。 本节显示利率在随后的调整期内可能增加多少。 这个数字通常为 2%,这意味着新利率不能高于旧利率超过 2 个百分点。
  • 终身可调帽. 该期限是指在贷款期限内总利率可以增加多少。 这个上限往往是5%,也就是说这个比率不能比初始比率高5个百分点。 但是,一些贷方可能有更高的限制。

ARM 可能适合希望在初始费率期结束之前搬家的买家。 但是,由于生活发生了,并且无法预测未来的经济状况,因此明智的做法是考虑不搬家或出售的可能性。

抵押贷款经纪人 Rinaldi Group 的创始人兼总裁 Stephen Rinaldi 表示,“我也担心以低首付做 ARM。” “如果市场调整,房价因任何原因下跌,水就会进入你的房子,让你无法摆脱 ARM。”

Rinaldi 表示,ARM 往往是更昂贵房屋的最佳选择,因为按预付费用每年可节省数千美元。

他说,对于低于 200,000 美元的抵押贷款,节省的资金很少,可能不值得选择 ARM 而不是固定利率。



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